02166567311 (6خط ویژه)

پاسخگوئی به سوالات حقوقی(رایگان)

حق کسب وپیشه و تجارت ، سرقفلی یا هر دو؟|وکیل خوب

مشاوره حقوقي رايگان با وکيل خوب دادگستري

در سالهای اخیر، در قرارهای کارشناسی که دادگاه ها صادر می کنند و در احکام دادگاهها چیزی دیدم که قبلا ندیده بودم: «کارشناس حق کسب و پیشه و تجارت محل و حق سرقفلی آن را به تفکیک و جداگانه تعیین کند»
جالب این است که کارشناس هم این کار را کرده و نمی دانم چگونه؟ واقعیت این است که «از نظر قانونی» ممکن نیست این دو در یک محل وجود داشته باشد. به عبارت دیگر به قول اهل منطق این دو مانعه الجمع هستند. با توضیح موضوع روشن خوهد شد:
اولا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و همینطور قانون مصوب 1356 هیچ اثری از «سرقفلی» نیست و هر چه هست «حق کسب و پیشه و تجارت» است.
در تعریف این حق می توان گفت: «حقی است که ایجاد آن به محض انعقاد عقد اجاره برای مستاجر محل کسب و کار آغاز می شود و در موقع تخلیه در موارد خاص باید به مستاجر پرداخت شود. این حق به تدریج ایجاد می شود و به علت تخلف مستاجر از شروط اجاره ممکن است نصف یا کل آن از بین برود»  
پس باید به یاد داشته باشیم ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر محل کسب به هیچ وجه ارتباطی به اینکه در آغاز رابطه استیجاری مستاجر چیزی - علاوه بر اجاره بها-به موجر بپردازد یا نپردازد ندارد.
 
ثانیا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، سرقفلی عبارت است از پولی که مستاجر در آغاز رابطه استیجاری به موجر می دهد تا او به اجاره دادن محل به او (مستاجر) راضی شود. این پول علاوه بر اجاره بهاست. همینطور به پولی که مستاجر اول (اگر حق داشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد) از مستاجر دوم می گیرد تا محل را، برای بقیه مدت اجاره، به او(مستاجر) اجاره دهد، سرقفلی می گوییم.
بالاخره وقتی موجر که ملکش را به مستاجری برای محل کسب اجاره داده، پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، می خواهد محل را تخلیه کند. اگر مستاجر راضی شود با گرفتن مبلغی محل را تخلیه کند به این مبلغ هم سرقفلی گفته می شود.  
توجه داشته باشیم سرقفلی را فقط برای محلی که پروانه ساختمان و گواهی پایان کار آن «تجارتی» باشد می شود گرفت. حال آنکه حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجری که موجر محل مسکونی را برای کسب و کار به او اجاره داده بود، هم تعلق می گرفت.
مستاجر محلی که بعد از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده و در آغاز اجاره پولی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخته باشد، در پایان مدت اجاره و زمان تخلیه مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است. البته در مورد اینکه این «نرخ روز» را چگونه باید محاسبه کرد اختلاف نظر وجود ندارد که بحث جداگانه ای را می طلبد. ثالثا- قطعا به اینکه به لفظ قانون 1356 و قانون 1376 تاکید داریم توجه دارید. علت این است که «سرقفلی»  از دیرباز و پیش از 1356نیز در عرف ما وجود داشته اما تا 1365 به قانون مدون راه نیافته است. برای اولین بار در سال 1365قانونگذار این کلمه را در تبصره ای که به ماده 9 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 اضافه کرد، آورد.  پیش از آن بعضی موجران وجهی علاوه بر اجاره بها در آغاز عقد اجاره از مستاجر می گرفتند. این وجه «سرقفلی»  نامیده می شد و در متن اجاره نامه عادی یا رسمی هم می نوشتند فلان مبلغ بابت «سرقفلی» از مستاجر دریافت شدو اگر چیزی پرداخت نشده بود می نوشتند مستاجر بابت سرقفلی چیزی نپرداخته و در موقع تخلیه حق مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا حق کسبی و مانند اینها را ندارد. این نوشته حق مستاجر را در مورد گرفتن حق کسب و پیشه و تجارت،در موقع تخلیه،از بین نمی برد. چون قانون1356 قانونی حمایتی برای حفظ حقوق مستاجران بود و قانونگذار در ماده 30 قانون اینگونه اقد امات را باطل دانسته بود.
شاید این توضیح هم مفید باشد که در تبصره ما ده 9 الحاقی سال 1365 پرداخت وجهی به عنوان «سرقفلی» صرفا باعث می شد رابطه استیجاری مشمول قانون 1356 قرار گیرد و محل در پایان مدت قابل تخلیه نباشد و میزان «حق کسب و پیشه و تجارت»  به شرحی که خواهیم گفت، تغییر کند. به عبارت دیگر این سرقفلی و آثار و نتایج پرداخت آن با سرقفلی موضوع قانون 1376 فرق دارد.
رابعا- اینکه در محدوده قانون 1356 در ابتدای اجاره چیزی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخت می شد یا نمی شد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت، در موقع تخلیه تاثیر داشت. یعنی اگر دو مغازه در یک تاریخ با اجاره مساوی و شرایط و مدت یکسان برای یک شغل -مثلا طلا فروشی- اجاره داده می شد و بعدا دقیقا در یک زمان موجب تخلیه هر دو پیدا می شد ( مثلا موجر می خواست محل را تخریب و نوسازی کند) و موجر می بایست به مستاجران حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت کند، مبلغی که-طبق نظر کارشناس- به مستاجری که در ابتدا به موجر چیزی به عنوان سرقفلی. پرداخته بود، تعلق می گرفت، از آنچه به دیگری - که چیزی نپرداخته بود- پرداخت می شد، بیشتر بود.


نتیجه : در قانون 1356 چیزی به اسم «سرقفلی»  وجود ندارد و در قانون 1376 چیزی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» نداریم. بنابراین امکان ندارد به مستاجری هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت. حتی وقتی محلی که پیش از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده، بعد از لازم الاجرا شدن قانون 1376، با رضایت موجر از طرف مستاجر اصلی و اولیه، به فرد دیگری منتقل شود و مستاجر اولیه از این فرد دومی وجهی بگیرد (که این وجه را صرفا سرقفلی می گویند  و این کار را خرید و فروش سرقفلی)، اگر موجبی برای تخلیه این مغازه با پرداخت چیزی به مستاجر ایجاد شود (مثلا همان نیاز به نوسازی) ، باز هم این «چیز» یعنی وجه پرداختی- حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود نه «سرقفلی»   
بنابراین فرضِ اینکه به محلی هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت، غیر قابل قبول و منتفی است.

صداي وکيل پاسخ دهنده به سوالات حقوقي شما و ارائه دهنده مشاوره رايگان توسط وکيل دادگستري

مطالب مرتبط

تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی وبهمراه تعیین اجاره بها تقاضای الزام به تنظیم سند انتقال سرقفلی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
تقاضای الزام به تحویل و تنظیم سند رسمی ا نتقال حقوق ناشی از کسب و پیشه و تحویل مغازه الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره تقاضای تخلیه به علت تغییر شغل یا تغیر نحوه استفاده از عین مستاجره
تقاضای الزام خوانده به تجویز انتقال منافع و حق کسب وپیشه وتجارت ویا تجویز انتقال منافع مورد اجاره به ثالث صدور حکم مبنی بر افزایش ما الاجاره تقاضای تخلیه به لحاظ تاخیر در پرداخت اجاره بهاو یا عدم پرداخت اجاره بها مستندا به تبصره۱ماده۱۴قانون۱۳۵۶
تقاضای تخلیه مورد اجاره به لحاظ امتناع مستاجر از حضور در دفتر خانه جهت تنظیم سند رسمی اجاره تقاضای فسخ اجاره و تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ انتقال قطعی تقاضای تخلیه به علت تعدی و تفریط خوانده مستاجر
تقاضای تعیین اجار بها به مبلغ…ریال و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره و جبران مابه التفاوت با جلب نظر کارشناس تقاضای صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ احتیاج شخصی تقاضای تخلیه به منظور نوسازی و یا تعمیرات اساسی
تقاضای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی یا حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره تقاضای صدور حکم برابطال اجرائیه دائر بر تخلیه ملک مورد اجاره صدور حکم بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ مرکز فساد قراردادن آن
ااستمهال از… ویا تقاضای مهلت برای تخلیه وتحویل مورد اجاره به لحاظ عسروحرج تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل مورد اجاره به لحاظ عسروحرج تقاضای تخلیه به علت انتقال به غیر بدون مجوز مورد اجاره
تقاضای تامین دلیل تخلیه وتحویل ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت تقاضای الزام به تعمیرات اساسی مورد اجاره تقاضای صدور قرار تامین دلیل
تقاضای مطالبه اجرت المثل تقاضای الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه معادل…ریال تقاضای تخلیه وتحویل عین مستاجره به لحاظ انقضا ءمدت اجاره

نظر خود را اضافه کنید.

ارسال نظر به عنوان مهمان

0 / 15000 محدودیت حروف
متن شما باید بین 5 تا 15000 حرف باشد

تماس باما :

آدرس : تهران میدان انقلاب خیابان جمال زاده جنوبی پلاک39 ساختمان صدف طبقه دوم 

تلفن : 16 الی 02166567311                                

وکیل سرپرست : 09352943060  (جهت عقد قرداد وکالت و اخذ وکیل)

ایمیل: این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید

صفحات اجتماعی :

صدای وکیل را در صفحات اجتماعی دنبال کنید