الزام موجر به تعمیرات اساسی مورد اجاره زمانی مطرح می‌شود که تعمیر لازم برای استفاده از ملک انجام نمی‌شود و موجر با وجود مسئولیت قانونی یا قراردادی اقدام نمی‌کند. پیش از پرداخت هزینه یا کسر آن از اجاره، باید قرارداد، نوع خرابی، علت آن و مدارک اطلاع‌رسانی به مالک بررسی شود. هر هزینه نوسازی، خودکار به عهده موجر نیست.
هزینه تعمیرات اساسی با موجر است یا مستأجر؟
ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و مخارج لازم برای امکان استفاده از ملک را اصولاً بر عهده مالک می‌گذارد؛ شرط خلاف و عرف نیز باید بررسی شوند. بنابراین قبل از نتیجه‌گیری، بند تعمیرات اجاره‌نامه را بخوانید. فرسودگی تأسیسات اصلی، تعمیر ناشی از استفاده نادرست و تغییرات صرفاً تزئینی، وضعیت یکسانی ندارند.
مثلاً خرابی لوله اصلی ممکن است استفاده متعارف از خانه را مختل کند، ولی تغییر رنگ کابینت برای سلیقه شخصی چنین ضرورتی ندارد. تشخیص فنی علت و دامنه خرابی در اختلاف مهم است. عنوان «اساسی» روی فاکتور به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که مالک موظف به پرداخت همه مبلغ است؛ نوع کار و ضرورت آن باید روشن باشد.
پیش از انتخاب راهکار، وضعیت تأسیسات و آثار خرابی را مستند کنید.
چگونه خرابی و مسئولیت تعمیر را مشخص کنیم؟
- محل دقیق ایراد و زمانی که متوجه آن شدید را ثبت کنید.
- عکس و فیلم واضح از نشتی، خرابی یا اختلال تهیه کنید و اصل فایل را نگه دارید.
- سوابق تحویل ملک و ایرادهای درج‌شده در صورت‌جلسه اولیه را بررسی کنید.
- نظر فنی درباره علت، خطر و کار ضروری بگیرید؛ برآورد و فاکتور را تفکیک کنید.
- قرارداد را از نظر تعمیرات، هزینه‌ها، تغییرات و نحوه اطلاع‌رسانی بخوانید.
اگر ساختمان مدیر یا تأسیسات مشترک دارد، سهم امور مشترک را نیز جدا کنید. برای نمونه، خرابی موتورخانه مشترک ممکن است نیازمند هماهنگی مدیر باشد، در حالی که دسترسی به داخل واحد با مستأجر هماهنگ می‌شود. نام مسئول هماهنگی، زمان بازدید و نتیجه آن را در پیام یا نوشته قابل نگهداری ثبت کنید.
اولین اقدام: اطلاع‌رسانی روشن و فرصت بازدید
به موجر توضیح دهید چه ایرادی ایجاد شده، چه اثری بر استفاده از ملک دارد و چه اقدامی لازم است. عکس‌ها و نظر فنی موجود را ارسال کنید و برای بازدید، چند زمان مشخص پیشنهاد دهید. پیام «خانه خراب است، درست کنید» اطلاعات کافی برای فهم فوریت و نوع کار نمی‌دهد.
اگر پاسخ یا اقدام مؤثری انجام نشد، اظهارنامه می‌تواند درخواست و تاریخ اطلاع‌رسانی را مستند کند. در آن، فقط مطالب قابل اثبات را بنویسید؛ مبلغ قطعی هزینه‌ای را که هنوز برآورد نشده، ادعا نکنید. اگر تعمیرکار قبلاً بازدید کرده، نام، تاریخ و خلاصه نتیجه بازدید را ضمیمه کنید.
نمونه اظهارنامه درخواست تعمیرات اساسی
مخاطب محترم آقای/خانم ……..
اینجانب ……..، مستأجر ملک واقع در …….. به موجب قرارداد مورخ ……..، اعلام می‌کنم از تاریخ …….. ایراد …….. در ملک ایجاد/مشاهده شده و موجب …….. گردیده است. موضوع در تاریخ …….. از طریق …….. به اطلاع شما رسیده است.با توجه به مفاد قرارداد و مقررات مربوط، درخواست می‌شود برای بازدید و انجام تعمیرات ضروری در زمان متناسب با وضعیت خرابی اقدام و هماهنگی فرمایید. برای دسترسی به ملک، زمان‌های …….. پیشنهاد می‌شود. مدارک موجود شامل …….. است. در صورت عدم اقدام، پیگیری قانونی متناسب با موضوع و حفظ ادله انجام خواهد شد. نام و تاریخ: …….. .
مهلت را متناسب با فوریت پیشنهاد کنید. نشتی‌ای که هر ساعت خسارت بیشتری ایجاد می‌کند با تعویض قطعه‌ای که استفاده از ملک را مختل نکرده، یکسان نیست. همچنین اظهارنامه را با ادعای قطعی تقصیر، پیش از بررسی فنی، پر نکنید. هدف این مرحله روشن شدن مشکل و فراهم شدن امکان اقدام است.
آیا مستأجر می‌تواند خودش تعمیر کند و هزینه را کم کند؟
ماده ۵۰۲ قانون مدنی درباره تعمیر بدون اذن موجر، محدودیت مطالبه هزینه دارد. بنابراین از این فرض که «هر هزینه ضروری را می‌توان از اجاره کم کرد» پرهیز کنید. پیش از کار، درباره نوع تعمیر، سقف هزینه، انتخاب تعمیرکار و شیوه تسویه، اجازه و توافق روشن بگیرید یا مسیر قانونی مناسب را بررسی کنید.
مثلاً اگر موجر با تعمیر لوله تا مبلغ مشخص موافق است، تأیید او را درباره همان کار و مبلغ نگه دارید. اجازه بازدید تعمیرکار را با اجازه اجرای هر نوع بازسازی و پرداخت نامحدود یکسان ندانید. فاکتور بهتر است نام کار، تعداد و قیمت قطعات، دستمزد و تاریخ را جدا نشان دهد.
قطع خودسرانه اجاره یا کسر مبلغ مورد اختلاف می‌تواند دعوای دیگری ایجاد کند. درباره پیامدهای تأخیر در پرداخت، مقاله تخلیه به لحاظ تأخیر در پرداخت اجاره‌بها را بخوانید. اگر می‌خواهید هزینه‌ای را تهاتر یا از اجاره کسر کنید، مبنای حقوقی و توافق آن باید روشن باشد.
در خرابی فوری و خطرناک چه کنیم؟
اگر خطر برق، گاز یا آسیب جدی وجود دارد، ابتدا از افراد و محل خطر محافظت کنید و از خدمات امدادی یا متخصص مربوط کمک بگیرید. هم‌زمان تا حد امکان مالک را مطلع و وضعیت را ثبت کنید. اقدام برای ایمنی فوری، به‌تنهایی تعیین نمی‌کند که در نهایت همه هزینه‌ها بر عهده کدام طرف خواهد بود.
در تعمیرات ضروری که تأخیر آن به موجر زیان می‌زند، ماده ۴۸۵ قانون مدنی نیز باید بررسی شود. برای ورود و انجام کار، زمان‌بندی و دسترسی را هماهنگ کنید؛ اختلاف مالی را با جلوگیری از رفع یک خطر فوری تشدید نکنید. اگر تعمیرات استفاده از ملک را جدی مختل می‌کند، آثار آن بر قرارداد نیازمند بررسی مستقل است.
تأمین دلیل و دادخواست الزام به تعمیرات
وقتی احتمال از بین رفتن آثار خرابی یا اختلاف درباره علت آن وجود دارد، تأمین دلیل می‌تواند به ثبت وضعیت کمک کند. طبق بند ۷ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، این درخواست در صلاحیت دادگاه صلح است. گزارش تأمین دلیل جای حکم درباره مسئولیت نهایی یا پرداخت هزینه را نمی‌گیرد.
برای دعوای اصلی، خواسته را با هدف واقعی تنظیم کنید: انجام تعمیر ضروری، مطالبه هزینه‌ای که مبنای قانونی دارد یا خواسته مرتبط دیگر. صلاحیت مرجع و نحوه طرح با توجه به نوع و بهای خواسته و مقررات مربوط بررسی می‌شود. همه دعاوی تعمیرات را بدون بررسی، به یک مرجع ثابت نسبت ندهید.
نمونه شرح دادخواست الزام موجر به تعمیرات
اینجانب …….. به موجب قرارداد اجاره مورخ ……..، مستأجر ملک …….. متعلق به/واگذارشده از سوی خوانده …….. هستم. ایراد …….. از تاریخ …….. استفاده از ملک را به این شرح مختل کرده است: …….. . مطابق بند …….. قرارداد و مقررات مربوط، انجام تعمیر ضروری مورد درخواست بر عهده خوانده است.
با وجود اطلاع‌رسانی در تاریخ …….. و اظهارنامه شماره ……..، اقدام لازم انجام نشده است. با استناد به قرارداد، مدارک اطلاع‌رسانی، تصاویر و گزارش فنی/تأمین دلیل پیوست، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به انجام تعمیرات ضروری مشخص‌شده در …….. را دارم. تعیین دقیق کار لازم در صورت اقتضا با جلب نظر کارشناس درخواست می‌شود.
این نمونه باید با مدارک و خواسته پرونده تطبیق داده شود. اگر هزینه قبلاً پرداخت شده است، متن دعوا با درخواست انجام تعمیر آینده یکسان نیست. اگر مالک مسئولیت را قبول دارد اما درباره مبلغ اختلاف است، مدارک توافق و ریز فاکتورها اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند.
اجاره تجاری قدیمی و خسارت مستأجر را جدا بررسی کنید
در اجاره‌های تجاری قدیمی، از جمله روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، قواعد خاص تعمیرات و رابطه استیجاری ممکن است مطرح شوند. تاریخ قرارداد و صرف عنوان «مغازه» برای نتیجه‌گیری کافی نیست؛ سابقه رابطه، تمدیدها و حقوق ایجادشده را بررسی کنید. نمونه مربوط به قانون قدیمی را بدون توضیح به همه خانه‌های اجاره‌ای امروز تعمیم ندهید.
اگر خرابی ناشی از رفتار مستأجر باشد، موضوع با فرسودگی عادی فرق می‌کند. مقاله تعدی و تفریط مستأجر درباره این تمایز توضیح می‌دهد. برای پایان رابطه نیز راهنمای بعد از پایان قرارداد اجاره و برای بررسی قرارداد، صفحه وکیل ملکی مرتبط‌اند.
منابع قانونی
متن قانون مدنی، مواد ۴۸۵، ۴۸۶ و ۵۰۲؛ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، ماده ۱۲. نمونه‌های بالا آموزشی‌اند و نقل متن قانون یا حکم قطعی پرونده نیستند.
سوالات متداول
آیا هر تعمیر گران‌قیمت با موجر است؟
خیر. ضرورت برای استفاده از ملک، علت خرابی، قرارداد و عرف اهمیت دارند؛ قیمت به‌تنهایی تعیین‌کننده نیست.
آیا می‌توانم بدون اجازه تعمیر کنم و هزینه را مطالبه کنم؟
این کار ریسک حقوقی دارد؛ ماده ۵۰۲ را باید در نظر گرفت. پیش از اقدام، اجازه روشن یا مسیر قانونی مناسب را بررسی کنید.
آیا می‌توانم هزینه تعمیر را از اجاره کم کنم؟
کسر خودکار و یک‌طرفه را مجاز فرض نکنید. توافق و مبنای حقوقی تسویه باید روشن باشد.
تأمین دلیل چه فایده‌ای دارد؟
برای ثبت وضعیت و حفظ دلیل مفید است؛ اما مسئولیت نهایی و محکومیت به تعمیر یا پرداخت را به‌تنهایی تعیین نمی‌کند.
اگر مالک برای بازدید نیاید چه کنم؟
اطلاع‌رسانی و پیشنهاد زمان بازدید را مستند کنید و در صورت ادامه اختلاف، اظهارنامه و اقدام قضایی متناسب را بررسی کنید.
