آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها – حقوقی – وکیل ملکی : فصل اول- قسمتهای اختصاصی   –  ماده ۱- قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک تعیین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

صدای وکیل مشاوره حقوقی + تلفن : (6 خط ویژه) 02166567311 

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها – حقوقی – وکیل ملکی

 بخش اول – قسمتهای ساختمان

فصل اول- قسمتهای اختصاصی

ماده ۱- قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک تعیین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده ۲- علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها وپارک ها متعلقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود و طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
فصل دوم – قسمتهای مشترک

ماده ۳- قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمتهای مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.

تبصره – گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکاء ملک است هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد ویا از آن قسمتها عبور نماید.

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها – حقوقی – وکیل ملکی + صدای وکیل مشاوره رایگان + (6 خط ویژه) 02166567311

ماده ۴ – قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها عبارتست از:

الف- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب – تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتور، تلفن مرکزی، انبار عمومی، ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لوله ها از قبیل (لوله های فاضلاب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لوله های بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره .
پ – اسکلت ساختمان.
تبصره – جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی، مشترک بین آن قسمتها است مشروط بر اینکه جز اسکلت ساختمان نباشد.
ت – درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته اند.
ث – تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفنهای اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج – بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا ویا حفظ بنا، در آن احداث گردیده است.
ح – نمای خارجی ساختمان.
خ – محوطه ساختمان باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم – ادراه امور ساختمان

فصل اول – مجمع عمومی

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر:

ماده ۵ – در صورتیکه تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود.

ماده ۶ – تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب موافقتنامه بین مالکین خواهد بود، در صورت عدم توافق، وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد. (*۲)

ماده ۷ – در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

ماده ۸ – برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.

تبصره – در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

ماده ۹ – کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره – در صورتیکه مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قانون مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهدشد.

ماده ۱۰ – هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱- مجمع عمومی شرکا دارای وظائف و اختیارات زیر می باشند:
الف – تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب – انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت – تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.
ث – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
ج – تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

ماده ۱۲ – کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره – تصمیات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا غایب و وزارت آبادانی و مسکن اطلاع داده شود. (*۳)

ماده ۱۳ – تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکا الزام آور است.

فصل دوم – اختیارات و وظائف مدیر یا مدیران

ماده ۱۴ – مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.

ماده ۱۵ – تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دوسال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود. (*۴)

ماده ۱۶ – در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره ۱ – در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیات مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العالده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.

تبصره ۲ – در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده وزارت مسکن وشهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمانها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهدبود. (*۵)

ماده ۱۷ – تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.

ماده ۱۸ – مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ – مدیر یا مدیران امین شرکا بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ – مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند سهم هریک از حق بیمه باتوجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر تعیین واز شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هرشریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی با نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲- در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک وانجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.

ماده ۲۳ – شرکا ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف می شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: (*۶)
در صورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و اسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد. تعیین سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد.

تبصره – چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستاجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتیکه پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد واز پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۴ – هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می تواند به وزارت آبادانی و مسکن مراجعه کند. (*۷)

ماده ۲۵ – هزینه های مشترک عبارتست از:
الف – هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب – هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

فصل چهارم – حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده ۲۶ – در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جز از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط هیمن شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷ – مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کنتد به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان دریافت می دارند.

صدای وکیل مشاوره حقوقی – تلفن : (6 خط ویژه) 02166567311