الزام به تحویل مبیع به چه معناست؟

بگذارید مثالی بزنم:
من یک آپارتمان می خرم، قولنامه می کنم و طی چند مرحله قسمتی از مبلغ معامله را هم پرداخت می کنم اما فروشنده پس از مدتی پشیمان می شود و از تکمیل معامله یعنی دریافت مابقی مبلغ قرارداد و تحویل آپارتمان به من، شانه خالی می کند. چرا، چون در بلافاصله پس از قولنامه، ارزش ملک افزایش پیدا کرده و فروشنده  به تصور اینکه ملک خود را به بهای بیشتری خواهد فروخت یا از من پول بیشتری خواهد گرفت از انجام تعهدات خودداری می کند و به زبان ساده دبه کرده است.
از دوست حقوقدانی چاره جویی میکنم به من میگوید باید دادخواست الزام به تحویل مبیع بدهی و از دادگاه بخواهی فروشنده را وادار کند آپارتمان معامله شده رو به شما تحویل بدهد. در اینجا است که من یعنی خریدار می توانم دعوای الزام به تحویل مبیع طرح نمایم و آپارتمان خریداری شده را از طریق دادگاه تحویل بگیرم.
البته ناگفته پیداست که آنچه گفتم مثال بود و دادخواست الزام به تحویل شامل هر جنس و کالایی می شود و اختصاص به ملک و آپارتمان ندارد.
پس بطور خلاصه مفهوم الزام به تحویل مبیع یعنی: زمانی که فروشنده، کالایی را میفروشد و تعهد می نماید که آن را در مدت زمان معینی تحویل و تسلیم خریدار نماید اما از این امر استنکاف می کند، لازم است توسط مراجع قضایی وادار به انجام این تعهد شود.

نکات مفید و کاربردی در دادخواست الزام به تحویل مبیع | بهترین وکیل اجرا

■ معمولا رویه غالب این است که خریدار ابتدا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح می کند و بعد از تنظیم سند نسبت به الزام به تحویل ملک اقدام می نماید لکن این موضوع الزامی نیست.
یعنی می شود هر دو خواسته را در یک دادخواست تقاضا نمود و دادخواست الزام به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی را با هم طرح کرد.
■ گاهی در دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع غیر منقول، فروشنده خودش ملک را بصورت قولنامه ای خریده است و مالک رسمی نیست به تعبیر دیگر سند به نامش نیست. در چنین حالتی خریدار باید دادخواستش را علیه تمامی خریداران قبلی ملک تنظیم کند یعنی نام فروشندگان پیشین را که ملک را به بعدی واگذار نموده اند از مالک اولیه تا فروشنده قولنامه آخر، در دادخواست بیاورد و باید دعوای خود را علیه همه آنها تنظیم کند. به تعبیر حقوقی، دادخواست باید به طرفیت همگی ایادی قبلی طرح گردد (اگر متوجه نشدید دوباره بخوانید).
■ باز تاکید میکنم مطلب بالا خیلی مهم است اشتباه در تعیین خوانده باعث صدور قرار رد دعوا و یا قرار عدم استماع دعوا و ورود ضرر وزیان به خواهان می شود.
● سوال: کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به این پرونده را دارد؟ محل اقامت خریدار یا محل اقامت فروشنده؟
پاسخ: هیچکدام، مرجع صالح رسیدگی به دعوی، فقط دادگاه حوزه محل وقوع ملک می باشد. هر کجا ملک بود دادگاه آن منطقه باید به پرونده رسیدگی کند.

ارکان دعوای الزام به تحویل یا تسلیم مبیع | وکیل اجرا در تهران

۱ –  اولا باید بین خریدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد. به شکل خیلی ساده:
“بیع” به “داد و ستد” اطلاق میگردد معامله ای که در آن فروشنده را «بایع»، خریدار را «مشتری» و مورد معامله را «مبیع» و پول معامله را « ثمن» می‌گویند. پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و ثمن و قطعی شدن قول و قرارها، حقیقت عقد بیع واقع می‌شود. بیع بصورت شفاهی هم معتبر است اگرچه ممکن است اثبات خودش یا شرایطش سخت باشد. بهتر است مبایعه نامه بصورت کتبی و با امضای حداقل دو شاهد تنظیم شده باشد.
۲-  باید میان خریدار و فروشنده، بیع به صورت صحیح واقع شود چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی منحل یا باطل شود دعوای تحویل و تسلیم مبیع امکان نخواهد داشت.

ضمانت اجرای قانونی عدم تحویل مبیع

۱-  اجبار فروشنده به تسلیم با استفاده از حق فسخ: خریدار می تواند فروشنده را مجبور به تسلیم مبیع کند اما اگر اجبار او امکان نداشته باشد و محکمه نیز نتواند فروشنده را به تسلیم موضوع  معامله اجبار کند، خریدار حق فسخ دارد زیرا هدف نهایی از بیع، ایفای تعهدات ناشی از آن می باشد.
۲ – ایجاد حق حبس: هر یک از بایع و مشتری حق دارند از تسلیم مبیع یا ثمن خوداری کنند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود.

ضمانت اجرای قراردادی عدم تحویل مبیع

گفتیم مبیع همان مالی است که در  بیع (خرید و فروش)، مورد معامله قرار می گیرد و تحویل مبیع، دادن مال مورد معامله به خریدار است.
نکته مهم:
■ تحویل صحیح مبیع به خریدار یکی از شروط اساسی برای صحت معامله است. تحویل صحیح به گونه‌ایست که خریدار بتواند تصرف دلخواهش در مال خریداری شده انجام دهد و مانعی برای استفاده از آن وجود نداشته باشد چرا که وجود مانع در بعضی موارد سبب بطلان بیع می شود. یک مثال کاربردی بزنم.

خریدار زمینی را با هدف ساخت خانه یا ویلا می خرد اما کاشف بعمل می آید که زمین فروخته شده سند مزروعی داشته و کاربری آن تغییر نکرده است لذا این زمین امکان دسترسی به خدمات شهری مثل آب، برق، گاز و تلفن ندارد بدتر اینکه مراجع قانونی، اجازه ساخت هم به آن نمی دهند.
طبق قولنامه فروشنده مبیع را ظاهرا تسلیم خریدار کرده است اما در حقیقت این تسلیم صحیح نیست چرا که زمین مذکور قابل استفاده با کاربری مسکونی نیست لذا خریدار می تواند فروشنده را وادار به تسلیم صحیح ملک کند و در صورت عدم امکان، تقاضای فسخ و خسارت نماید.
معمولا سود چنین معاملاتی، بسیار سرشار و فریبنده است و فروشندگان هم به شکلی تنظیم قرارداد می کنند که مسئولیت جدی حقوقی متوجه آنها نباشد. متقابلا بعضی خریداران به ما مراجعه می کنند اصرار دارند به هر شکلی که شده معامله را انجام دهند. در چنین شرایطی خریداران میتوانند ضمانت های اجرایی مناسبی را برای متخلف در نظر بگیرند مثلا شرط شود که در صورت عدم تسلیم به موقع مبیع، قرارداد خود به خود فسخ شود یا متضرر بتواند خسارتی به عنوان وجه التزام مطالبه نماید. بهتر است متن چنین قراردادهایی را وکلا برای شما تنظیم کنند یا حداقل به همراه یکی از مشاوران حقوقی به جلسه قرارداد بروید که تضمین بهتری اخذ کنید.
نتیجه یک قرارداد خوب این خواهد بود که وقتی فروشنده پس از عقد، از تسلیم مبیع خودداری کرد و مال مورد معامله در اختیار خریدار قرار نداد، خریدار  می تواند طی دادخواستی با خواسته الزام فروشنده به تحویل مورد معامله، از دادگاه صالح حقش را درخواست نماید و دادگاه پس از بررسی قرارداد (حتی اگر زمان تحویل مبیع مشخص نشده باشد یا زمان تحویل سپری شده باشد) میتواند، حکم به تحویل مبیع را برای خریدار صادر نماید.

در صورت عدم امکان تحویل مبیع تکلیف چیست؟

دو حالت دارد:
■ اگر بعد از عقد معلوم شد که مال مورد معامله از ابتدا در دسترس فروشنده نبوده و زمان عقد امکان تسلیم آن به خریدار وجود نداشته خوب در این حالت عقد بیع کلا باطل است و خریدار حق استرداد پولش را دارد.
■ اگر مال مورد معامله در زمان عقد امکان تسلیم داشته اما بعد از قرارداد به دلیلی این امکان از بین رفته باشد مثلا مال مذکور تلف یا دزدیده شده است، در این صورت فروشنده باید مشابه مال مورد معامله را به خریدار تحویل دهد و در صورتی که مشابه آن وجود نداشته باشد قیمت روز آن را پرداخت نماید. بنابراین در صورت عدم امکان تحویل مبیع ممکن است عقد باطل و ثمن معامله به خریدار مسترد گردد و یا مثل یا قیمت آن  داده شود.

نکاتی در مورد تسلیم و تحویل مبیع:

● چنانچه شخصی مالی را خریده باشد و به آن دسترسی داشته باشد برای تصرف در آن نیاز به فروشنده و یا مراجعه به محاکم نیست. خریدار حق دارد مبیع را تصرف کند.
● وقتی که خریدار دسترسی به مال نداشته باشد و بایع نیز از تحویل آن خودداری نماید، اگر در قرارداد جهت انجام تعهدات (مثل تحویل مبیع)، خسارتی برای عدم انجام تعهد تعیین گردیده باشد، فروشنده علاوه بر محکوم شدن به تحویل کالا، به پرداخت این وجه التزام قراردادی نیز محکوم می گردد.
● چنانچه در قرارداد وجه التزام برای تحویل تعیین نشده باشد و خریدار از طریق مراجعه به محاکم قضایی مبیع را تحویل بگیرد حق دارد کلیه خسارت های وارده به خود را که در نتیجه عدم تحویل متحمل شده از پایه مطالبه نماید.
■ الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع چگونه است؟
مال یا ملکی که در آن بیش از یک نفر شریک سهم داشته باشند به معنای مال مشاعی می باشد. بعنوان مثال زمینی که سه دانگ آن برای یک شخص  و سه دانگ دیگر برای شخص دیگری می باشد اگر یک نفر از شرکا سه دانگ خود را بفروشد و طبق تعهد خود آن را تحویل ندهد، میبایست او را الزام به تحویل مبیع نمود. دعوای الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع  فقط به طرفیت فروشنده اقامه خواهد شد و علیه شریک دیگر در زمین دعوایی اقامه نمی شود.
■ هزینه دادخواست الزام به تحویل مبیع:
الزام به تحویل مبیع، یک دادخواست مالی محسوب میشود یا غیر مالی؟
دعوای الزام به تحویل مبیع جزو دعاوی مالی به شمار می آید لذا هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش خواسته تعیین میشود.

ارائه چند نکته در پایان:

۱-  چنانچه در قرارداد زمان تحویل مبیع قید نشده باشد، فروشنده باید مبیع را فوری تحویل دهد.
۲-  چنانچه طرفین معامله زمان خاصی را برای تحویل مبیع در نظر گرفته باشند، قبل از رسیدن به تاریخ موعود، دعوای الزام به تحویل مبیع پذیرفته نمی باشد.
۳ – چنانچه قبل از تحویل مبیع، عیب و ایرادی در آن به وجود بیاید، خریدار می تواند معامله را فسخ کند.
۴ – پرداخت هزینه های مربوط به تحویل مبیع بر عهده ی خریدار خواهد بود.

در پایان جا دارد تکرار کنیم موسسه ی حقوقی صدای وکیل با دارا بودن وکلای مجرب، میتواند عهده دار پاسخگویی تمام مشکلات حقوقی شما باشد.