در سالهای اخیر، در قرارهای کارشناسی که دادگاه ها صادر می کنند و در احکام دادگاهها چیزی دیدم که قبلا ندیده بودم: «کارشناس حق کسب و پیشه و تجارت محل و حق سرقفلی آن را به تفکیک و جداگانه تعیین کند»
جالب این است که کارشناس هم این کار را کرده و نمی دانم چگونه؟ ………………..

مشاوره حقوقی رایگان با وکیل خوب دادگستری

در سالهای اخیر، در قرارهای کارشناسی که دادگاه ها صادر می کنند و در احکام دادگاهها چیزی دیدم که قبلا ندیده بودم: «کارشناس حق کسب و پیشه و تجارت محل و حق سرقفلی آن را به تفکیک و جداگانه تعیین کند»
جالب این است که کارشناس هم این کار را کرده و نمی دانم چگونه؟

واقعیت این است که «از نظر قانونی» ممکن نیست این دو در یک محل وجود داشته باشد. به عبارت دیگر به قول اهل منطق این دو مانعه الجمع هستند. با توضیح موضوع روشن خوهد شد:
اولا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و همینطور قانون مصوب 1356 هیچ اثری از «سرقفلی» نیست و هر چه هست «حق کسب و پیشه و تجارت» است.
در تعریف این حق می توان گفت: «حقی است که ایجاد آن به محض انعقاد عقد اجاره برای مستاجر محل کسب و کار آغاز می شود و در موقع تخلیه در موارد خاص باید به مستاجر پرداخت شود. این حق به تدریج ایجاد می شود و به علت تخلف مستاجر از شروط اجاره ممکن است نصف یا کل آن از بین برود»  
پس باید به یاد داشته باشیم ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر محل کسب به هیچ وجه ارتباطی به اینکه در آغاز رابطه استیجاری مستاجر چیزی – علاوه بر اجاره بها-به موجر بپردازد یا نپردازد ندارد.
 
ثانیا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، سرقفلی عبارت است از پولی که مستاجر در آغاز رابطه استیجاری به موجر می دهد تا او به اجاره دادن محل به او (مستاجر) راضی شود. این پول علاوه بر اجاره بهاست. همینطور به پولی که مستاجر اول (اگر حق داشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد) از مستاجر دوم می گیرد تا محل را، برای بقیه مدت اجاره، به او(مستاجر) اجاره دهد، سرقفلی می گوییم.
بالاخره وقتی موجر که ملکش را به مستاجری برای محل کسب اجاره داده، پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، می خواهد محل را تخلیه کند. اگر مستاجر راضی شود با گرفتن مبلغی محل را تخلیه کند به این مبلغ هم سرقفلی گفته می شود.  
توجه داشته باشیم سرقفلی را فقط برای محلی که پروانه ساختمان و گواهی پایان کار آن «تجارتی» باشد می شود گرفت. حال آنکه حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجری که موجر محل مسکونی را برای کسب و کار به او اجاره داده بود، هم تعلق می گرفت.
مستاجر محلی که بعد از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده و در آغاز اجاره پولی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخته باشد، در پایان مدت اجاره و زمان تخلیه مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است. البته در مورد اینکه این «نرخ روز» را چگونه باید محاسبه کرد اختلاف نظر وجود ندارد که بحث جداگانه ای را می طلبد.

ثالثا- قطعا به اینکه به لفظ قانون 1356 و قانون 1376 تاکید داریم توجه دارید. علت این است که «سرقفلی»  از دیرباز و پیش از 1356نیز در عرف ما وجود داشته اما تا 1365 به قانون مدون راه نیافته است. برای اولین بار در سال 1365قانونگذار این کلمه را در تبصره ای که به ماده 9 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 اضافه کرد، آورد.  پیش از آن بعضی موجران وجهی علاوه بر اجاره بها در آغاز عقد اجاره از مستاجر می گرفتند. این وجه «سرقفلی»  نامیده می شد و در متن اجاره نامه عادی یا رسمی هم می نوشتند فلان مبلغ بابت «سرقفلی» از مستاجر دریافت شدو اگر چیزی پرداخت نشده بود می نوشتند مستاجر بابت سرقفلی چیزی نپرداخته و در موقع تخلیه حق مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا حق کسبی و مانند اینها را ندارد. این نوشته حق مستاجر را در مورد گرفتن حق کسب و پیشه و تجارت،در موقع تخلیه،از بین نمی برد. چون قانون1356 قانونی حمایتی برای حفظ حقوق مستاجران بود و قانونگذار در ماده 30 قانون اینگونه اقد امات را باطل دانسته بود.
شاید این توضیح هم مفید باشد که در تبصره ما ده 9 الحاقی سال 1365 پرداخت وجهی به عنوان «سرقفلی» صرفا باعث می شد رابطه استیجاری مشمول قانون 1356 قرار گیرد و محل در پایان مدت قابل تخلیه نباشد و میزان «حق کسب و پیشه و تجارت»  به شرحی که خواهیم گفت، تغییر کند. به عبارت دیگر این سرقفلی و آثار و نتایج پرداخت آن با سرقفلی موضوع قانون 1376 فرق دارد.
رابعا- اینکه در محدوده قانون 1356 در ابتدای اجاره چیزی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخت می شد یا نمی شد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت، در موقع تخلیه تاثیر داشت. یعنی اگر دو مغازه در یک تاریخ با اجاره مساوی و شرایط و مدت یکسان برای یک شغل -مثلا طلا فروشی- اجاره داده می شد و بعدا دقیقا در یک زمان موجب تخلیه هر دو پیدا می شد ( مثلا موجر می خواست محل را تخریب و نوسازی کند) و موجر می بایست به مستاجران حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت کند، مبلغی که-طبق نظر کارشناس- به مستاجری که در ابتدا به موجر چیزی به عنوان سرقفلی. پرداخته بود، تعلق می گرفت، از آنچه به دیگری – که چیزی نپرداخته بود- پرداخت می شد، بیشتر بود.

نتیجه : در قانون 1356 چیزی به اسم «سرقفلی»  وجود ندارد و در قانون 1376 چیزی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» نداریم. بنابراین امکان ندارد به مستاجری هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت. حتی وقتی محلی که پیش از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده، بعد از لازم الاجرا شدن قانون 1376، با رضایت موجر از طرف مستاجر اصلی و اولیه، به فرد دیگری منتقل شود و مستاجر اولیه از این فرد دومی وجهی بگیرد (که این وجه را صرفا سرقفلی می گویند  و این کار را خرید و فروش سرقفلی)، اگر موجبی برای تخلیه این مغازه با پرداخت چیزی به مستاجر ایجاد شود (مثلا همان نیاز به نوسازی) ، باز هم این «چیز» یعنی وجه پرداختی- حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود نه «سرقفلی»   
بنابراین فرضِ اینکه به محلی هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت، غیر قابل قبول و منتفی است.

صدای وکیل پاسخ دهنده به سوالات حقوقی شما و ارائه دهنده مشاوره رایگان توسط وکیل دادگستری

[/block]

مطالب مرتبط

[/block]