در دعاوی پیش فروش ملک، دعوی از سوی پیش خریدار طرح می شود و خوانده در این دعوا، پیش فروشنده است. البته در صورتی که پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا اینکه میان او و مالک قرارداد رسمی مانند اجاره و یا مشارکت در ساخت وجود نداشته باشد، باید مالک رسمی ملک به عنوان یک خوانده در دادخواست ثبت شود در نتیجه با وکیل ملکی در صدای وکیل همراه باشید.

نکاتی در قانون پیش فروش ملک

همان طور که می دانیم در هنگام انعقاد هر قراردادی لازم است که مشخصات دو طرف در اسناد ملک ثبت شود. البته در مباحثی مانند پیش فروش ملک باید مشخص شود کسی که به عنوان فروشنده است، سازنده ملک یا مالک سند می باشد. در واقع موضوع بررسی سلامت و درستی مدارک فروشنده بسیار مهم می باشد. همچنین باید در قرار داد مشخصات دقیق و جزئیات مورد معامله به طور کامل قید شده باشد. تنها در اینصورت است که خریدار بر اساس اطلاعات موجود در قرارداد، می تواند تصمیم گیری کرده و ملک را تحویل بگیرد. ولی اگر پیش خریدار نسبت به این موارد بی اهمیت باشد، در آینده مجبور به طرح دعاوی پیش فروش ملک در دادگاه ها می گردد. در زیر به چند مورد از جزئیات و مشخصات اشاره می کنیم:
• آدرس دقیق و موقعیت مکانی ملک
• تعداد طبقات و واحد ها
• متراژ هر واحد و تعداد اتاق آن
• موقعیت هر طبقه و واحد
• کاربری ملک مورد معامله
• انباری و پارکینگ ملک
• نوع سیستم سرمایشی و گرمایشی
• نوع مصالح مصرف شده
• نمای ملک در انتهای پروژه
• مشخصات تزئینات و دکوراسیون داخلی
• زمان پایان پروژه و تحویل آن

مرجع رسیدگی به دعاوی پیش فروش ملک

بر اساس قانون حل کردن همه اختلافات پیش فروش ملک و اجرای قرارداد و تفسیر پیش فروش ملک وظیفه هیات داوران است. اما به دلیل عدم تهیه آیین نامه اجرایی توسط وزارت دادگستری و وزارت مسکن و شهرسازی اکنون رسیدگی کردن به مشکلات و اختلافات مربوط به قرارداد های پیش فروش وظیفه دادگاه و همچنین در محلی است که ملک در آن واقع شده است.

حکم به تنظیم سند پیش فروش ملک

براساس قانون پیش فروش ملک، قرارداد پیش فروش باید فقط از راه تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی منعقد شود. با اینکه این الزام نص صریح قانون می باشد، اما امروزه در کل کشور به شکل کامل اجرا نمی گردد. البته باید گفت که اگر پیش خریداران پس از عقد قرارداد پیش فروش عادی تمایل داشته باشند که از الزام قانونی استفاده کنند، باید از دعاوی پیش فروش ملک را برای تنظیم سند رسمی بهره بگیرند.

نحوه اجرای رای دادگاه

اگر مقدمات تنظیم سند در دعاوی پیش فروش ملک فراهم باشد، دادگاه با صادر کردن اجراییه به پیش فروشنده حکم می دهد که باید سند را در دفترخانه تنظیم کند. اگر پیش فروشنده از انجام این کار خودداری کند، دادگاه نماینده خود را اعزام می کند تا به جای پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا کند. دفتر اسناد رسمی بعد از اینکه سند رسمی پیش فروش ملک را تنظیم کرد، بخشی از قرارداد را به شکل خلاصه به اداره ثبت اسناد و املاک می فرستد.