این قسمت از عملیات تحدید حدود در دوره زمانی قبل از انجام عملیات تحدید حدود یعنی مرحله قبل از انجام معاینه محل صورت می پذیرد و عمده مبحث آن در خصوص آگهی تحدیدی و چگونگی نحوه انتشار آن می باشد و عموماً توسط رئیس واحد ثبتی ، مدیر مجله رسمی و مسئول بایگانی انجام می شود و بلافاصله پس از نشر اولین آگهی نوبتی ………………………..

مشاوره حقوقی رایگان با وکیل خوب دادگستری

این قسمت از عملیات تحدید حدود در دوره زمانی قبل از انجام عملیات تحدید حدود یعنی مرحله قبل از انجام معاینه محل صورت می پذیرد و عمده مبحث آن در خصوص آگهی تحدیدی و چگونگی نحوه انتشار آن می باشد و عموماً توسط رئیس واحد ثبتی ، مدیر مجله رسمی و مسئول بایگانی انجام می شود و بلافاصله پس از نشر اولین آگهی نوبتی (برای تحدید حدود عمومی) یا بلافاصله پس از درخواست انجام عملیات تحدید حدود (برای تحدید حدود اختصاصی) شروع و تا روز تعیین حدود ادامه پیدا می کند .

مسئولیت اجرای قوانین معرفی شده در این مقطع زمانی برعهده رئیس واحد ثبتی و مسئول بایگانی است . که مشمول 49 ماده و بند قانونی به شرح ذیل است :

الف ـ مواد 14 ، 15 ، 23 و 144 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

ب ـ مواد 9 ، 52 الی 54 ، 56 ، 57 ، 59 ، 61 ، 65 الی 67 ، 70 الی72 ، 74  ، 76 الی 78  ، 80 و 101 آیین نامه قانون ثبت املاک

ج ـ بندهای 264 ، 268 ، 282 ، 284 ، 285 ، 287 ، 289 الی 293 ، 348 ، 363 ، 364 ، 366 ، 370 ، 379 و 387 مجموعه بخش نامه های ثبتی

د ـ مواد 2 ، 4 و 5 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت

هـ ـ مواد 1 و 13 قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی

و ـ ماده 19 قانون املاک واگذاری

ز ـ ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع

ماده 14 قانون ثبت اسناد و املاک

1 ـ «تحدید حدود املاک واقعه در هر ناحیه مندرجا به ترتیب نمره املاک ، مطابق نظامنامه وزارت عدلیه به عمل می آید »

الف ـ منظور از نظامنامه وزارت عدلیه چیست؟  در تعریف نظام نامه آورده اند نظام نامه همان آئین نامه و مرادف آن می باشد و برای آئین نامه چنین تعریفی ذکر کرده اند :« آئین نامه مقررات کلی ونوعی است که توسط مقامات عالی اجرایی (هیات دولت ، وزیران و . . . ) در اجرای قانون و یا در جهت تسهیل اجرای قانون وضع می شود » فلذا منظور از نظامنه وزارت عدلیه ،آیین نامه وزارت عدلیه که در حال حاضر آیین نامه های سازمان ثبت اسناد واملاک می باشد .

ب ـ طبق تعریفی که استاد جعفری لنگرودی از آگهی تحدیدی بیان داشته اند. آگهی تحدیدی عبارت است از آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیت دار منتشر می شود و هدف آن آگاهی مردم است از این موضوع که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در مورد قانونی دادخواست بدهد .

این تعریف استاد در دایره آگهی تحدیدی نمی گنجد و مربوط به آگهی نوبتی است به این دلیل که طبق فلسفه وجودی عملیات تحدید حدود هدف از انتشارآگهی تحدیدی آن است که : هر کس ادعا یا اعتراض به تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک دارد در یوم تحدید حدود حاضر و اظهار نماید .

2 ـ «تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین ، برای روز تحدید حدود به وسیله اعلان احضار می شوند»

الف ـ آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت املاک می نویسد:

اشکالی که بر ماده 14 قانون ثبت وارد است این است که در ماده مذکور فقط احضار متقاضایان ثبت و مجاورین ذکر شده در صورتی که احضار اشخاص دیگری هم لازم است مثلا ممکن است دارندگان حقوق ارتفاقی که بعضا مجاور ملک نیستند به علت بی اطلاعی از تاریخ تعیین حدود نتوانند به موقع اعتراض نمایند و در نتیجه حق آنان ضایع شود و از طرفی حقوق ارتفاقی منحصر به آنچه در ماده 23 قانون ثبت احصاء شده است نیست و امثال حق عبور از شمول آن خارج است .

3 ـ اعلان تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین «لااقل بیست روز قبل از تحدید حدود یک مرتبه در جراید منتشر می شود»

الف ـ این مهلت در نظر گرفته شده توسط قانونگذار جهت ایجاد حق اعتراض برای مجاور می باشد

4 ـ «مطابق نظامنامه وزرات عدلیه در محل نیز اعلانی منتشر خواهد شد»

الف ـ این اعلان در محل به مجاورینی که به رسانه ها وروزنامه ها دسترسی ندارند می تواند کمک شایانی نماید که در بازدید از ملک خود از روز وتاریخ تحدید حدود مجاور مطلع شوند وبه نظر نگارنده این بهترین روش برای اطلاع مجاور خواهد بود ودر سایر روشها جهل معترض منطقی است . ماده 54 آیین نامه نیز با این روش موافقت دارد که البته و متاسفانه امروز اجرا نمی شود که نتیجه آن عدم آگاهی بخشیست .

ب ـ دکتر جعفری لنگرودی نویسنده کتاب حقوق ثبت املاک در ذیل مبحثی تحت عنوان مواردی که آگهی تحدیدی منتشر نمی شود می نویسد :

مورد اول ـ «هرگاه نسبت به ملک مورد تقاضای ثبت حکمی از دادگاه صادر شود که در آن حکم ، حدود ملک معین شده باشد در این صورت اداره ثبت باید رعایت حکم را از نظر حدود بکند زیرا حکم دادگاه نسبت به همه سکنه کشور به طرفیت عموم ، اجراء می شود . هر کس که خود را متضرر از حکم می داند می تواند به عنوان اعتراض ثالث به دادگاه صالح دادخواست بدهد موید این نظر ماده 101 آیین نامه قانون ثبت است» :

« در موردی که ملکی مورد اعتراض واقع شود اعم از اینکه مستدعی ثبت به اعتراض معترض تمکین کند یا در دادگاه محکوم شود معترض محکوم له جانشین مستدعی شناخته شده و چنانچه مانع دیگری نباشد ملک طبق حکم نهایی دادگاه ثبت خواهد گردید و محتاج به آگهی مجدد بنام معترض نخواهد بود . »

پس وقتی در مورد اعتراض به اصل ملک دیگر حاجت به نشر آگهی نوبتی به نام معترض نباشد آگهی تحدیدی به طریق اولی نیازی به نشر آن پس از صدور حکم مورد بحث نیست .

ارکان اجرای این مبحث آن است که اولا خواسته ، حکم دادگاه اعتراض به ثبت باشد و ثانیا حدود ملک در حکم محکمه صالح قضایی معین شده باشد بنابراین به احکامی که از یک طرف حدود ملک را صراحتا و به طور مشخص در خود درج ننموده اند و به نوعی به گزارش کارشناسی احاله داده اند و از طرف دیگر خواسته دعوی اعتراض به ثبت نبوده نمی توان ترتیب اثر داد .

به نظر اینجانب از آنجاییکه قانونگذار برای مجاورین املاک مورد تحدید حق اعتراض قائل شده و اصولا فلسفه ایجاد عملیات تحدید از صدر تا ذیل آن همین حق اعتراض برای مجاور است و نمی توان مجاور را از این حق محروم نمود بنابراین نیاز به صراحت امر قانونگذار بوده و تفسیر موسع تضییع حق مجاورین را در بر خواهد گرفت در ثانی اگر حدود معین شده توسط حکم دادگاه با حدود معین شده برای مجاورین مغایرت داشت آیا باز هم تبعیت از حکم دادگاه برای ادارات ثبت الزامی است ؟ راهکار ما آن است که تفسیر مزیق نموده و بگوییم چنانچه پیش از صدور حکم آگهی تحدید حدود منتشر و عملیات تحدید حدود انجام شده است فلذا مستند ذیل ماده 101 آیین نامه قانون ثبت محتاج به آگهی مجدد بنام معترض نخواهد بود . سوم آنکه رای مورد اشاره دکتر جعفری لنگرودی استثنا بوده و مشروط است به اینکه اول موضوع در هیات نظارت مطرح شود دوم در مراجع قضائی به تنظیم گزارش اصلاحی منجر شود (سند رسمی صلح) سوم آنکه اصحاب دعوی سازشنامه ای را در خصوص حدود ملک تنظیم کرده باشند .

مورد دوم : هرگاه متقاضی ثبت و مجاورین ملک مورد تقاضا به دادگاه رجوع کرده و دعوی آنان به گزارش اصلاحی فیصله یابد در این صورت گزارش اصلاح یا دادنامه مبین حدود ملک می باشد و دیگر نیازی به تجدید آگهی نخواهد بود زیرا از ماده 15 قانون ثبت معلوم است که در غیاب متقاضی ثبت ملک ، با اظهارات مجاورین آن ملک ، عمل تحدید حدود به عمل می آید . امضا مجاورین در ذیل گزارش اصلاحی دادگاه نیز موید اظهارات مجاورین است بنابراین مستند نظر ما در فرض حاضر روح ماده 15 قانون ثبت خواهد بود .

با توجه به اینکه  امضا مجاورین در ذیل گزارش اصلاحی دادگاه موید اظهارات مجاورین بوده و بالطبع ساقط کننده حق اعتراض ایشان نیز می باشد ، فلذا در این مورد به خصوص می توان عملیات تحدید حدود را جایگزین حکم دادگاه نمود البته جهت اجرای رای ، معاینه محل و مطابقت حکم با وضعیت محل توسط واحد ثبتی اجتناب ناپذیر خواهد بود .

لاکن مواردی صراحتا در قوانین احصاء شده که در آن آگهی تحدیدی منتشر نمی شود :

نمونه اول در خصوص منابع ملی شده ای است که به موجب قانون ملی شدن جنگلها و با رعایت ماده 56 قانون حفاظت ، ملی شناخته شده و تاکنون تقاضای ثبت نشده اعم از اینکه مجهول المالک می باشد ویا در اجرای ماده 19 قانون املاک واگذاری بایستی تقاضای ثبت گردد . و نسبت به اینگونه اموال به موجب بند 348 مجموعه بخش نامه های ثبتی چنین عمل می گردد :

« . . . بایستی پس از دریافت مدارک لازم از قبیل آگهی ملی شدن و نقشه مربوطه و رای کمیسیون مندرج در ماده 56 قانون حفاظت و گواهی مذکور در ماده 13 آئیننامه قانون ملی شدن جنگلها و معاینه محلی که با حضور نماینده سرپرستی منابع طبیعی به عمل خواهد آمد و تطبیق حدود مذکور در اوراق مزبور با محل و احراز عدم وجود اختلاف ،حدود کل محدود ملی شده را به موجب صورتمجلس ذکر و تذکر دهند که محدوده مذکور شامل چه پلاکهایی است و سپس در صورت انطباق با مجاورین پس از امضا نماینده سرپرستی منابع طبیعی و احراز اینکه که کلا یا جزئاً سابقه ثبت ندارد نسبت به تقاضای قبول ثیت آن یا یکی از پلاکها و توضیح اینکه از چه پلاکهایی تشکیل شده به نام دولت و به نمایندگی وزارت منابع طبیعی اقدام نمایند و چون مقصود از صدور آگهیهای . . . تحدیدی اطلاع عامه از قبول در خواست ثبت و تعیین حدود است تا در صورتیکه برای خود حقی قائل باشند از طریق تسلیم واخواهی احقاق حق شود و در مورد منابع ملی شده ای است که به موجب قانون ملی شدن جنگلها و با رعایت ماده 56 قانون حفاظت ، ملی شناخته شده و تاکنون تقاضای ثبت نشده اعم از اینکه مجهول المالک می باشد ویا در اجرای ماده 19 قانون املاک واگذاری بایستی تقاضای ثبت گردد قانون ملی شدن جنگلها حقی برای افراد قائل نشده و تنها دارندگان دادنامه به نام جنگل و یا افرادی که دعاوی آنها در تاریخ تصویب قانون مزبور در محاکم قضائی یا هیئت های رسیدگی به املاک واگذاری مطرح بوده و پس از صدور رای قطعی می توانند باستنادقسمت اخیر ماده پنج و با رعایت ماده 9 قانون مزبور وجه مربوطه را دریافت دارند ،لذا دیگر تصور تضییع حقی نمی رود و حقوق این قبیل افراد نیز محفوظ می باشد،بنا به مراتب مشروحه صدور آگهی . . . تحدیدی نسبت به این قبیل منابع ملی شده امری زائد و غیر ضروری است و بایستی پس از انجام تشریفات فوق و تنظیم اظهار نامه مستندا بماده یک قانون ملی شدن جنگلها بر طبق حدودی که به شرح فوق تعیین شده(و بایستی با کمال دقت و مراقبت معین شده باشد)مبادرت به صدور سند مالکیت به نام دولت گردد،

چون مستنبط از قانون ملی شدن جنگلها این است که به هر حال جنگلها ملی شده به هیچ وجه قابل استرداد به مالکین سابق نیست و پرداخت بهای مذکور در ماده 4 نسبت به املاکی که در جریان ثبت بوده بر طبق ماده پنج قانون ملی شدن جنگلها موکول به خاتمه جریان ثبتی است و در واقع معترض محکوم له از این جهت قائم مقام متقاضی ثبت شناخته خواهد شد لذا در مورد منابع ملی شده ای که تاکنون تقاضای ثبت نشده اعم از اینکه مجهول المالک میباشد یا در اجرای ماده 19 قانون املاک واگذاری بایستی تقاضای ثبت گردد. و منابع ملی شده ای که از طرف اشخاص یا موسسات تقاضای ثبت شده ولی تاکنون آگهیهای نوبتی آن به جهتی منتشر نشده و یا در اثر اشتباه دستور تجدید آگهی آنها صادر گردیده. چنانچه تمامی مورد ثبت مستند به رای مذکور در ماده56 قانون حفاظت و گواهی مذکور در ماده 13 آئین نامه و نقشه و سایر سوابق قطعا ملی شناخته شده باشد و نسبت به کل و در مورد رقباتی که مقداری از آن به شرح مذکور بالا ملی شناخته شده نسبت به مقدار مذبور پس از اجرای تشریفاتی که در مورد املاک مذکور در فراز یک ذکر شده اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت خواهد شد.

النهایه در مورد منابع ملی شده ای که از طرف اشخاص یا موسسات تقاضای ثبت شده ولی تاکنون آگهیهای نوبتی آن به جهتی منتشر نشده و یا در اثر اشتباه دستور تجدید آگهی آنها صادر گردیده . . . چون در اثر تغییراتی که در قسمتهای واگذاری از جنگلهای ملی شده داده شده و می شود حدود اغلب از جنگلها قهرا تغییر نموده و یا خواهد نمود ،لذا عملیات تحدیدی نسبت به جنگلهای مذکور (منابع ملی شده ای که تاکنون تقاضای ثبت نشده اعم از اینکه مجهول المالک میباشد یا در اجرای ماده 19 قانون املاک واگذاری بایستی تقاضای ثبت گردد. و منابع ملی شده ای که از طرف اشخاص یا موسسات تقاضای ثبت شده ولی تاکنون آگهیهای نوبتی آن به جهتی منتشر نشده و یا در اثر اشتباه دستور تجدید آگهی آنها صادر گردیده) غیر عملی است و ضرورتی هم ندارد و چنانچه مالکین سابق از این جهت اختلافی با جنگلبانی پیدا نمایند تعیین تکلیف با مراجع صالحه خواهد بود . . . بند338 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال49»

نمونه دوم در خصوص زمین هایی است که به بر اساس قانون به مالکیت دولت در می‌آید و نسبت به اینگونه اموال به موجب ماده 19 آیین نامه قانون ثبت املاک چنین عمل می گردد :

. . . 2 – در موادی که زمین سابقه ثبتی به نام اشخاص نداشته باشد و بر اساس نظریه وزارت مسکن و شهرسازی زمین، موات تشخیص داده شود، با توجه به تبصره‌الحاقی به ماده (9) آیین‌نامه قانون ثبت و قبول تقاضای ثبت زمینهای موات و بایر بلامالک به نام دولت – مصوب 1354 – و در انتشار آگهی‌های نوبتی آنها‌نیازی به تنظیم اظهارنامه ثبت به نام دولت نبوده، و حسب درخواست وزارت مسکن و شهرسازی بدون انتشار آگهی‌های نوبتی و تحدید بلافاصله با استفاده از‌پلاک بخش مربوط و ضمن تعیین شماره فرعی، صورت مجلس تعیین حدود با رعایت حدود مجاورین – در صورت وجود سابقه تحدید حدود – با حضور‌نماینده اداره زمین‌شهری محل تنظیم و ملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر می‌گردد.

3 – در صورتی که زمین طبق نظر وزارت مسکن و شهرسازی موات بوده و سابقه درخواست ثبت داشته باشد، ولی تحدید حدود آن آن به عمل نامیده باشد -‌اعم از اینکه آگهی‌های نوبتی آن منتشر شده یا نشده باشد – بدون انتشار آگهی‌های نوبتی و تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تعیین حدود لازم و صدور‌سند مالکیت آن با رعایت بند (1) این ماده از طرف اداره ثبت اقدام می‌گردد.

4 – در صورتی که وزارت مسکن و شهرسازی با سایر دستگاه‌های دولتی یا شهرداریها بر اساس ماده (9) قانون قصد تملک زمین غیر مواتی را دارند یا قبلاً‌تملک نموده‌اند، ولی اساساً سابقه درخواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهول‌المالک است، ادارات ثبت مکلفند ضمن تنظیم صورت‌مجلس لازم در اجرای ماده (13) این آیین‌نامه که به منزله صورت مجلس احراز تصرف خواهد بود، مشخصات متصرف را با رعایت حدود مجاورین – اگر سابقه‌تحدید حدود دارد – تعیین نمایند. همین صورت مجلس، مستند انجام معامله خواهد بود. پس از تنظیم سند انتقال بر اساس ماده (9) قانون ادارات ثبت‌باید به ترتیب زیر اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت و شهردارها نمایند:

. . . ‌د – در صورتی که زمین مورد تملک بر اساس سند انتقال رسمی سابقه ثبت داشته ولی آگهی نوبتی آن منتشر نشده باشد، اداره ثبت محل مکلف است بدون‌انتشار آگهی تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود با رعایت حدود مجاورین – اگر سابقه تحدید حدود داشته باشد – اقدام نماید و بلافاصله‌سند مالکیت زمین را به نام وزارت مسکن و شهرسازی با دستگاه تملک کننده صادر نماید. در صورتی که اشتباهی در اسناد تنظیمی پیش‌آید، اصلاح اسناد با‌تنظیم سند اصلاحی به امضای دستگاه تملک‌کننده و به قائم‌مقامی مالک یا مالکین بلامانع است و برای اینکه پرداخت وجه مورد تملک به مالک مقدور گردد،‌اداره ثبت محل نسبت به انتشار آگهی‌های نوبتی بر اساس بند (ب) این ردیف اقدام می‌نماید. در مورد زمین‌های مورد تملک که سابقه ثبت و انتشار آگهی نوبتی‌داشته، ولی تحدید حدود آن به عمل نیامده، تعیین حدود و صدور سند مالکیت به شرح بند یاد شده صورت می‌گیرد.

ج ـ چون در متن آگهی ساعت عملیات تحدیدی درج می گردد و اکثرا نمایندگان نمی توانند خود را راس ساعت مقرر به محل برسانند این شائبه پیش می آید که آیا دعوت شدگان می توانند به استناد حاضر نشدن نماینده محدد در ساعت مقرر اعلام غیبت نماینده و عدم انجام عملیات تحدید حدود را بنمایند؟ جواب این است که خیر زیرا قید ساعت به معنای شروع عملیات تحدیدی است که ممکن است این شروع توسط نماینده محدد در واحد ثبتی انجام شود مثل برداشت حدود مجاورین فلذا قید ساعت به منزله شروع عملیات تحدیدی است و پایان آن پایان ساعت کاری اداری است . البته از این ایراد نمی توان به راحتی گذشت زیرا در گذشته نیز این درج ساعت در عدم حضور دعوت شدگان تاثیر داشته است به گونه ای که به موجب بخش نامه 22215 ـ 15/07/1313 برای احتراز از این قبیل اعتراضات سازمان وقت واحدهای ثبتی را ملزم نموده است : «اولا در تنظیم اعلانات تعیین حدود دقت نموده ، عده املاک را به قدری معین کنید که به اختلاف وضعیت املاک در شهر اقلا برای هر ملکی یک یا نیم ساعت وقت منظور گردد و ثانیا در اعلان تصریح نمائید که مثلا (از 4 ساعت قبل از ظهر تا ظهر به ترتیب نمره تعیین حدود املاک فوق به عمل خواهند آمد)»

ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک

1 ـ « . . . هرگاه مجاورین نیز در موقع تحدید حدود حاضر نشوند وبه این جهت حدود ملک تعیین نگردد اعلان تحدید حدود نسبت به آن املاک تجدید می شود »

الف ـ قسمت اخیر این ماده قانونی و قسمت اخیر ماده 61 آیین نامه قانون ثبت املاک ، بنای عملیات تحدید حدود اختصاصی می باشد و کلیه مقرراتی که در تحدید حدود عمومی آمده در خصوص تحدید حدود اختصاصی مشترک است با این تفاوت که در تحدید حدود اختصاصی به درخواست مستدعی ثبت و هزینه وی برای ملک او با ذکر علت ، آگهی تحدید حدود اختصاصی منتشر می شود .

صدای وکیل پاسخ دهنده به سوالات حقوقی شما و ارائه دهنده مشاوره رایگان توسط وکیل دادگستری