با اینکه امروزه کمتر خریدوفروش ملک صورت می‌گیرد؛ اما قوانین معاملات ملکی از دسته قوانینی حساب می‌شود که شما باید همیشه به آن‌ها آگاهی کامل داشته باشید. در این مقاله قصد داریم شما را به‌صورت کامل با این قوانین آشنا کنیم. مالکیت یک مفهوم مفید در تمام نظام‌های حقوقی در سراسر جهان است که پس از ظهور نوع بشر بر روی زمین ایجاد شده است. حقوق مالکان و مقررات حاکم بر آن به‌تدریج تغییرات زیادی را تجربه کرده است. بهتر است در معاملات خود از یک وکیل ملکی کمک بگیرید.برای دریافت مشاوره رایگان با وکیل ملکی ما در ارتباط باشید.
یکی از حقوق مالکیت و شاید مهم‌ترین آن مالکیت زمین است. زمین به‌عنوان اموال غیرمنقول یکی از ضروری‌ترین نیازهای افراد در طول تاریخ بوده است. به دلیل اهمیت و تأثیر آن بر مرزهای داخلی و اقتصاد کشورها، قانون‌گذاران همواره مقرراتی را تصویب کرده‌اند که به آن‌ها قوانین معاملات ملکی می‌گویند؛ برخی از این قوانین مداخله دولت‌ها را به دلایل مختلف از جمله ضرورت‌های اجتماعی، مصالح عمومی، مصلحت اجتماعی و حاکمیت افزایش می‌دهد و همچنین سعی در ارتقای کاربری دارد.
پس از لغو تحریم‌ها، سرمایه‌گذاران خارجی با دید مثبت وارد بازار ایران می‌شوند. برخی از سرمایه‌گذاران فعالیت خود را در بخش‌های مختلف صنعتی، کشاورزی و تجاری آغاز کرده‌اند و برخی نیز در حال جمع‌آوری اطلاعات مالی، اقتصادی و حقوقی برای ارزیابی توجیه اقتصادی ورود به بازار ایران هستند.
سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی در چندین بخش از جمله صنعت گردشگری، هتل‌ها و نیروگاه‌های انرژی‌های تجدیدپذیر (بادی، زیست‌توده و خورشیدی)، نیاز به خرید یا اجاره زمین‌های پروژه‌های خود دارند. باتوجه‌به تعدد قوانین و مقررات دراین‌خصوص، خرید یا اجاره زمین بدون ارزیابی قانونی انواع اراضی غیرممکن است، مالک یا مالکان مطمئن باشند که صاحبان زمین یا فروشندگان آن مالک واقعی هستند.
در این مقاله که اولین مقاله از سلسله مقالات ما در مورد ارزیابی قوانین معاملات ملکی به زبان ساده است، به معرفی مباحث کاربردی اساسی در مورد مالکیت می‌پردازیم. در ابتدا، شرح مختصری از ویژگی‌های مالکیت ارائه می‌شود. پس از آن، مالکیت بر حسب انواع مالکان و در نهایت اراضی از نظر مالکین طبقه‌بندی می‌شود. ما در صدای وکیل بی‌صبرانه مشتاق شنیدن نظرات و پیشنهادها مفید شما است. نظرات خود را برای ارتقای بهبود و کیفیت برای ما ارسال کنید.
۳ ویژگی مهم مالکیت در ایران
شما برای آشنایی با قوانین معاملات ملکی ابتدا باید با قوانین مالکیت در حقوق ایران آشنا شوید. این قوانین دارای سه ویژگی اساسی است:
- مطلق
- انحصاری
- دائمی
به‌طورکلی قوانین مالکیت در ایران به سه دسته فوق تقسیم می‌شود. - مطلق:
ازآنجایی‌که مالک می‌تواند از تمام اموال خود بهره کامل بگیرد، حق مالکیت مطلق تلقی می‌شود. طبق اصول ۴۰، ۴۴ و ۴۷ قانون اساسی و ماده ۳۰ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «هر مالکی نسبت به اموال خود مستحق هر نوع تصرف و انتفاعی است مگر در مواردی که قانون مقرر می‌کند». - انحصاری:
مالکیت منحصر به مالک است و همه افراد موظف به رعایت آن و عدم تجاوز به آن هستند. ماده ۳۱ قانون مدنی مقرر می‌دارد: هیچ مال را نمی‌توان از تصرف صاحب آن خارج کرد مگر اینکه به‌موجب قانون مقرر شده باشد. سایر مقررات تخلیه و پرداخت ثمن را در صورت غصب و تصرف در مال دیگری پیش‌بینی کرده است. - دائمی:
حق مالکیت محدود به زمان نیست، دائمی است و با فوت منقضی نمی‌شود. صرفاً از طرق قانونی به اشخاص دیگر منتقل می‌شود. مثلاً با فوت مالک، مالکیت به ورثه منتقل می‌شود.
یکی از مهم‌ترین گام برای آشناشدن با قوانین معاملات ملکی، آشنایی با ویژگی مالکیت در ایران است. برای اطلاعات بیشتر با ما همراه باشید.
انواع مالکیت
طبقه‌بندی‌های مختلفی برای مالکیت وجود دارد. یکی از این دسته‌بندی‌ها، طبقه‌بندی مالکیت بر حسب مالک است طبق قوانین و مقررات ایران سه نوع مالکیت از نظر مالک وجود دارد:
• مالکیت خصوصی
مالکیت اشخاص اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی را مالکیت خصوصی می‌گویند. این نوع مالکیت در منابع فقهی، اصول ۲۲، ۴۷ و ۴۴ قانون اساسی و مواد ۲۹ و ۳۰ قانون مدنی به رسمیت شناخته شده است.
• مالکیت دولتی
این نوع مالکیت، حقی است که نهادهای دولتی مانند هر شخص دیگری آن را دارند. اما اعمال این حق تابع مقرراتی است که بسیار سختگیرانه‌تر از مقررات حاکم بر مالکیت خصوصی است. فروش اموال دولتی صرفاً پس از تصمیم مقام اداری و تشریفات خاصی از قبیل برگزاری مناقصه که مفاد آن در قانون مشخص شده است مجاز است.
• مالکیت عمومی
گاهی اوقات دولت دارای اموالی است که برای استفاده مستقیم همه مردم تهیه شده یا برای حفظ منافع عمومی از قبیل پل‌ها و موزه‌ها تخصیص‌داده‌شده است. در این راستا، دولت صرفاً متولی چنین املاکی است؛ بنابراین دولت نمی‌تواند اموال عمومی را بفروشد مگر اینکه قانون خلاف آن مقرر کرده باشد.
انواع اراضی مهم در معاملات ملکی
بخش دیگر و حائز اهمیت قوانین معاملات ملکی شناختن انواع اراضی است. زمین‌ها از نظر مالکیت به ۴ دسته تقسیم می‌شوند:
اراضی دولتی
گونه اراضی منوط به تشریفات قانونی حاکم بر دستگاه دولتی واگذارکننده از جمله بهره‌برداری از پروژه و اخذ مجوز برگزاری مناقصه است. به همین ترتیب ارزش اراضی دولتی معمولاً توسط کارشناسان قوه قضائیه ارزیابی و تعیین می‌شود.
زمین‌های خصوصی
اراضی با مالکین غیردولتی خصوصی که از طرق قانونی مانند عقد (بیع، سازش و وقف) و ارث منتقل می‌شود. واگذاری این‌گونه اراضی مشمول تشریفات خاصی در خصوص واگذاری اراضی دولتی نمی‌باشد و توافق طرفین بر این واگذاری حاکم است.
اراضی وقفی
این اراضی از طریق وقف‌نامه و توسط واقف (وقف‌کننده زمین) به اوقاف منتقل می‌شود. طبق مقررات و مبانی فقهی، اراضی وقفی از طریق بیع و متولی وقف (در صورت وجود) یا سازمان اوقاف (در صورت عدم وجود متولی یا ناظر کشور) قابل‌واگذاری نیست. موقوفات صرفاً می‌توانند منافع این اراضی را از طریق قرارداد اجاره موقت که معمولاً برای مدت طولانی منعقد می‌شود یا پس از پایان مدت تمدید می‌شود، انتقال دهند
اراضی عمومی
انواع دیگر اراضی که مالک خاصی ندارند، مشاعات عمومی و اراضی بلامحل نامیده می‌شوند. مشاعات عمومی نوعی از اموال دولتی است که به منافع عمومی اختصاص می‌یابد و دولت صرفاً متولی آن است؛ مانند پل‌ها، موزه‌ها و مسیرهای عمومی. اراضی بلامحل مالکی ندارد و طبق قانون می‌تواند در تصرف اشخاص باشد.
صدای وکیل بهترین همراه در مسائل حقوقی
در صدای وکیل همکاران ما همواره سعی دارند تا به بهترین شکل به شما مردم عزیز خدمت‌رسانی کنند. برای اطلاعات بیشتر از قوانین معاملات ملکی می‌توانید از مشاوره شبانه‌روزی رایگان صدای وکیل استفاده کنید بی‌صبرانه آماده شنیدن صدای گرمتان هستیم.